商业地产行业现状，如果说用一个词来概括，可能要用“下行”这个词。虽然比较“丧”，也许是相对妥帖的关键词之一。

国际形势：中国GDP升级全球第二，中美摩擦增大；因为疫情，国际各经济体供应链交往中断；俄乌冲突，国际形势紧张，对能源供给产生较大影响。

国内形势：大国策之下，房住不炒、双减、教育体制改革、共同富裕、反垄断，国内各行各业形势发生巨大变化。

01如何看待“下行”一词

下行一词，是指衡量经济增长的各项指标都在不断降低，比如GDP、PPI、CPI等，也就是经济从一个增长趋势变成一个下降趋势。

一、宏观：社零总额增长势头受到遏止。

二、开发端：以地产开发为主的商业地产企业，因为住宅销售和资金流，有的破产重组、有的委身与人，处在困窘之境。

三、消费端：消费收入下降、消费预期降低、消费萎靡。

四、威胁：进入2022年的疫情，散点爆发成为新常态。

02哪些行业呈现下行趋势

一、房地产行业

决定中国房地产行业大趋势的前提是城市化和城镇化，目前中国整体城镇化进度达到65%，处于城镇化尾期。在经济发展较好的东部城市，有的甚至达到70%。

城市化大规模发展的红利时代已经过去，部分经济欠发展城市和三四五线城市尚有一定发展机会，但是人口增量不足，发展较为乏力。

中国人口增长趋势放缓，人口净增长2021年不足50年，预计到2023年达到临界值之后走向负增长，这对依赖人口和城市化的房地产行业下行埋下伏笔。

同时中国共产党两个一百年发展计划，确定了共同富裕的国策，房住不炒、房屋回归居住功能的方针之下，在三条红线约束下，依赖高杠杆挣快钱的房地产高歌猛进势头戛然而止。万科郁亮高呼房地产进入黑铁时代，活下去成为当下房地产不得已的选择。

二、健身行业

全民健身热的背后却有不少的隐忧，2020年中国商业健身房倒闭率14.61%，办卡容易退卡难，成为投诉率第二高的行业。

健身房随着购物中心大规模扩张，一个正常健身房面积2000-4000平米不等状态，几公里范围就有多家竞争，处于供大于求局面，处于谁都吃不饱的状态。

健身行业不健康的扩张模式倒闭是必然。割韭菜，新开的健身房为了大量吸纳会员，以各种优惠返现、终身卡等手段吸引消费者，收割完一茬后，新的韭菜没有长出来，后续运营资金没有，因此只能倒闭。

近三年疫情影响，对下行势头的健身房行业更是雪上加霜。作为人流密集型的体验业态疫情到来，首当其冲先闭店，对会员消费和吸纳会员的影响巨大，严重影响会员经营业务，甚至导致现金流断裂。

三、超市行业

参与测算的55家商超行业样本公司，2019年总营收为6191亿元，总营业利润为418亿元。与2019年相比，2021年总营收下降了32%，总营业利润下降了88%，两者平均值为-60%。沃尔玛2021年关店超过30家。

商场与超市行业业绩以及利润的下降，主要也是受到疫情和消费方式改变的双重影响。现在直播、电商、社区团购等平台都瓜分了商超的市场，而疫情则是让这一现象更加严重。

四、服装行业

购物中心里的服装零售行业太难了。

服装业态在购物中心占比直线下降，从之前的50%占比，下降现在不足20%。

一方面服装业态作为标准化产品，线上零售替代性较强，尤其是80、90后年轻一代喜欢网购和线上消费；

二方面服装类型也在发生变化，运动、国潮和设计师品牌受到年轻人的喜好；

三方面疫情冲击，对于购物中心里服装品牌承受不了高租金，不少品牌纷纷退铺或关店。

五、教培行业

教培行业这两年经营压力巨大。

一方面，因为国家教育政策调整，双减政策之下导致7000家学科教育关店。学而思、新东方两大巨头股指跌到骨折。

另一方面，因为疫情影响，教培机构成为关店第一战线，影响面最大影响时间最长，因为资金压力倒闭的机构不在少数。

03下行行业的小趋势

一、房地产严控之下的国进民退

房地产行业，在国家未来需要回归可控的状态，房子回归基本居住功能，而不再强调投资属性。并且大规模城市化与城镇化已接近尾声，房地产不再放入国家经济发展的支柱产业。在三条红线之下，国内民营房企都奔赴在ICU的路上。据统计，2021年有396家房地产企业倒闭，恒大、奥园、佳兆业等前赴后继。从目前发展来看，“国进民退”成为当前趋势。

“国进民退”的现象背后的因素：

1、从三道红线指标来看，国企央企的负债率明显要低于民企。三道红线指标风险指标很低，具备继续扩张的条件。

2、从融资能力来看，国企央企的融资优势比较明显，融资成本也比较低。

3、从土地获得来看，国企和央企的获得优质土地的能力比较强，获取土地的储备资金也比较充裕。

国家和中央政府也需要管控房地产市场，管教不听话“坏孩子”，让市场回归理性、让房子回归居住功能，同时大力发展保障性住房也需要国企央企托底。

二、传统健身下坡之下的互联网健身崛起

以低门槛、不充值、24小时营业的智能健身，成为许多年轻人的选择。在传统健身房纷纷倒闭、关店形势之下，互联网健身企业却逆势突破，取得融资。

三、超市下行之下的会员超市崛起

在传统超市大撤退的2021年，仓储会员赛道成为爆发风口。

据相关数据统计，2021年国内新增会员超市超过30家。其中Costco新增1家（苏州会员店）、山姆会员店5家、盒马鲜生3家、麦德龙会员店18家等。在中国市场，山姆会员店已经开出36家，预计到2022年底达到40+，麦德龙会员店数量达到20家。

四、服装线下萎靡之下的国潮运动崛起

中国运动服饰行业年市场规模超过3000亿，占比服装行业的13%。

在国货热和疫情后经济复苏的大环境下，国民消费持续增加，安踏、李宁、特步等国产运动品牌的营收都呈现向好趋势。

根据特步2021年全年财报显示，公司营收创下100.13亿元的纪录；根据安踏2021年全年财报显示，营收同比增长38.9%至493.3亿元，连续8年保持增长；根据361°国际2021年中期财务报告显示，2021年上半年361°营收31.07亿元，同比增长15.7%。 

五、学科教培禁令之下素质教育兴起

学科教育被禁，此消彼长，素质教育成为另外一个风口。随着教育监管的趋紧，特别是“双减”政策的发布和落实，学科教育培训从“火爆”骤然降至“冷却”。一边是学科教育培训关门闭店，另一边是被忽视多年的素质教育开始“抬头”。

新东方、好未来、高途等一些知名教育培训机构转型素质教育行业，声乐、美术、体育、机器人等“兴趣班”迅速升温，迎来新的发展机遇。素质教育这块“蛋糕”红火起来，孩子从报“语数外”学科班转移到“美音体”兴趣班，家长们的“焦虑”，也随之从学科教育转至素质教育领域。

结束语

没有夕阳的行业，只有夕阳的思路。下行行业，实际的消费需求仍然存在；不是市场需求不存在，而是需求方的对象、方式和场景等要素发生变化了，而供给仍然停留老的机制里。刻舟求剑，是难以满足新消费需求；此消彼长，需求总是某个地方以某种形式被满足。下行的行业中，也能寻找到上行的机会。

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